以五线城市算起，按照开发商拿土地价每亩70-100万折合房屋造价；
每平米高层造价在¥2000元左右；拿土地价每平米+¥500-¥600元；除去拿地价，建安成本造价，每平米在¥1500元左右；小高层每平米商品房综合拿土地价总造价在¥3500-¥4500元左右或者更高。
一百万至两百万的商品房，在每平米¥1500元基础上+土地成本即可，土地成本每平¥4000元，每平总造价即是¥5500元。
详细分析如下
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全文有点长，约2600字左右，来不及阅读可提前收藏。
商品房的高潮，这两年正慢慢降温，就多方权威媒体给出的国内商品房数据；
其已经明显供大于求，商品房的实际量已经足够如今国内超2倍的人口居住都住不完，为什么还有大量土地出让，众多开发商乐此不疲的拿地继续开发？他们就不怕暴雷？
前两年商品房的售价处于超高位，就咱们十八线城市的最高房价，曾窜到了¥7000元多每平（小高层），一个没有实际实体支撑的小县城，这么高房价明显属于病态。
我们看看商品房实际造价，就明白国内开发商一窝蜂不顾后果建房的目的，其利润有多少就会一目了然。
所有建安成本+契税+拿地价折合房价分享，因城市地价、人工材料略有差距，以下内容仅供参考。
01 房地产建筑成本（按建筑平方米算）
桩基工程（如有）：¥70~¥100元/平方米；
钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合¥160~¥300元/平方米；
砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合¥100~¥165元/平方米；
砌体工程：¥60~¥120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
抹灰工程：¥25~¥40元/平方米；
外墙工程（包括保温）：¥50~¥100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达¥300~¥1000元/平方米；
室内水电安装工程（含消防）：¥60~¥120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
屋面工程：¥15~¥30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价¥90~¥300元/平方米，一般为¥90~¥150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到¥300元/平方米；
土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：¥30~¥150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
地下室（如有）：增加造价¥40~¥100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
电梯工程（如有）：¥40~¥200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为¥100元/平方米；
室外配套工程：¥30~¥300元/平方米，一般约为¥70~¥100元/平方米；
模板、支撑、脚手架工程（成本）：¥70~¥150元/平方米；
塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约¥60~¥90元/平方米；
临时设施：（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：¥30~¥50元/平方米；
检测、试验、手续、交通、交际等费用：¥10~¥30元/平方米；
承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=¥90~¥180元/平方米；
02 契税+设计+监理+策划销售部分
上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）：¥33~70元/平方米，高档的可能高达¥100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为¥1000~¥2000元/平方米，高档小区可达¥3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为¥500~¥1500元/平方米，这要看档次高低，也有¥300元/平方米简装修，更有¥3000~¥10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
设计费（含前期设计概念期间费用）：¥15~¥100元/平方米；
监理费：¥3~¥30元/平方米；
广告、策划、销售代理费：一般¥30~¥200元/平方米，高者可达¥500元/平方米以上；
03 土地费部分
土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，土地费折算房价为：¥525~¥1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，土地费折算房价为：¥1500~¥3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；
一线城市甚至有高达¥20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为¥100~¥500元/平方米，也有高达¥2000元/平方米以上的情况；
土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为¥100~¥500元/平方米，各地标准都不一样。
↑8层高电梯小高层，一梯两户，前年的7000+到现在5000+。
04 综合分析
按照上述参照，五线城市以下按照70-100万每亩地价的高层电梯公寓每平米造价在¥2000元左右，小高层每平米¥3500-¥4500元左右（根据绿植公摊面积的不同或者更高）；
二线城市按照200万每亩地价算起，高层造价在¥3000-¥4500元每平米，小高层¥5000-¥6500元每平米或更高，一线城市不好说，几千到几万的造价都有可能。
各大小人工、材料、塔吊租赁……，包括设计、监理所有建安成本都是固定的；
个别材料的上涨对房价影响真不大，一吨水泥涨幅¥100，折算到房价也就几十块钱每平米；真正影响房价的除了地价涨幅过大之外，同开发商的融资渠道、建房工期的关系分不开。
地价高，折合算起房价当然高，融资渠道大部分是民间高利贷，再加上建房工期拖沓，工期慢直接影响的是融资利息压力，这才是大部分开发商赶工期最大原因所在。
近年大部分商品房现浇板出现裂缝，正是没按照正常养护及提前拆模板造成，如果严格按照建筑施工要求建房，工期会延长一倍都不止，这么长的时间里面，房但是保质保量交付给购房者了，开发商根本无法承担这么长时间的融资利息压力。
然而购房者希望的，正是楼盘封顶速度越快越好，某楼盘封顶越快，才能证明开发商的实力，其楼盘的房源越好卖，说明不容易烂尾。其实这样的商品房，全都是赶工期建造出来的，事实上封顶越快的楼盘，现浇板裂缝现象越严重，安全隐患非常高。
前期开发商为了降低融资利息压力，让施工方没日没夜的赶工期，施工方凭什么赶工期？当然是开发商的资金来的快，这需要大量的现金流支撑。
如果开盘期间售楼部卖的不够好，第一轮融资宣告失败；一些开发商便会将楼盘通过抵押给银行拿到贷款、加上民间高利贷融资，走一步险招让楼盘加快速度封顶，以至于吸引来大量的购房者。
融资渠道其实也是房价杠杆之一
房卖的越来越好，那么开发商便有资金从银行处拿回抵押楼盘的产权，这也形成了良好的信贷信用，一方面偿还民间融资的高利息或者本金；
如果房卖的不够好，开发商的后续楼盘便会面临着烂尾，部分购房者即便是拿到房也永远无法办理房产证，因为房屋产权已被开发商抵押贷款。
这正是现实生活中，很多装修完毕的购房者入住多年却迟迟无法办理房产证的原因，这些购房者都会聪明的统一沉默，
不往外声张，这些事一旦被捅到外界，三天便会全城皆知，除了房价会受到影响之外，也会被人家笑话，被老家人看不起。
因为这样的房，不知道猴年马月才能办理到房产证，也可能永远都办不了，谁都不愿意接受自己高价买的商品房还不如拆迁房的实事。
05 写在最后
别看一些楼盘卖的火热，开发商到底赚多少只有自己清楚，因为民间的高利息融资利息高到什么地步，说出来或许会吓死人，其是按天算，所以开发商很大程度是为银行或者民间的融资方卖命，咱们的房价，相当部分是被建房造价融资的利息分掉了。
当然，银行和民间借贷融资方，也可以算作是开发房产股东之一，开发商楼盘烂尾的话，这些股东的钱也就打水漂了，或许这就是所谓的富贵险中求吧！
